⑥ 【フルVer】公図、測量図、住宅地図でかげ地割合を計算した場合の差異の検証

この記事では、2種類ある公図についての基礎的な説明と、公図・測量図・住宅地図を用いてかげ地割合を計算した場合における差異の検証を行っています。

「公図の見方を知りたい」
「取得すべき図面がどれなのかわからない」

という場合にもお役に立てる記事となっておりますので、ぜひご覧ください。

この記事は税理士出村による解説動画をもとに作成しており、税理士出村による監修を受けております。

2種類の公図とは（公図の基礎知識）

「公図」とは実は不動産登記法による法律用語ではなく、慣用的に使われてきた用語です。

こういった地番図を一般的に「公図」と呼び、公図は不動産調査における最も重要な図面です。
土地評価の際には非常に大事な書類となりますので、必ず取得します。

公図には2種類あります。

2種類の公図は「分類」を見るとわかりますが、「地図」と「地図に準ずる図面」に分かれます。

地図とは

「地図」とは大半の場合、国土調査による図面のことを指します。
要件を満たす正確な図面であれば「14条地図」として扱われますので、必ずしも国土調査による図面でなくとも「地図」として扱われる場合があります。

今回例として挙げている土地区画整理事業による図面も地図に含まれるものです。

地図は、法務局が自らの事業として作成します。

地図に準ずる図面とは

「地図に準ずる図面」とは、土地の区画を明確にした不動産登記法所定の地図が備え付けられるまでの間、地図に代わるものとして備え付けられている図面です。

土地の位置・形状の概略を記載した図面なので、形状などは正確ではなく、地図ほど精度の高いものではありません。

地図が整備されるまでの暫定的な措置として、従来からの公図が「地図に準ずる図面」として公開されています。

地図が整備されると、地図に準ずる図面は通常の公開対象から外れます。

公図の見方

例として、こちらの公図を使い説明をしていきます。

公図の下部の表になっている部分をご覧ください。

それぞれ「地図」と「地図に準ずる図面」の表の部分のみを抜き出したものです。
違いが多々ありますので、見比べていきましょう。

①請求部分
「請求部分」項目には、所在や地番が記載されています。

②出力縮尺
「出力縮尺」項目では、その名の通り縮尺の記載がされています。
地図に準ずる図面の場合は精度が低いので縮尺はあてになりません。
今回の図面の場合はそもそも「縮尺不明」となっていますね。
ただ、地図に準ずる図面の場合は縮尺は600分の1のものが多いです。
地図の場合は市街地地域では250分の1や、今回のように500分の1であることが多いです。
村落・農耕地地域は500分の1または1,000分の1、山林原野地域は1,000分の1または2,500分の1が多く見られます。

③精度区分
「精度区分」項目では図面の精度がわかります。
精度区分は国土調査法施行令別表第四に定める区分で、誤差の許容範囲が異なります。
地図に準ずる図面は精度区分の定めに従って作られたものではないので記載がありません。

こちらが別表第四です。

精度区分は「甲一」から「乙三」まであり、甲一に近ければ近いほど精度が高いと判断することができます。
甲一であればほぼ測量図に近いような形状だと言えますし、乙三であれば精度が低く使えないと判断します。

実務的な目線では、甲二のものがほとんどです。

例えば土地区画整理事業などが行われると、基本的にはそれぞれの土地の形状や位置関係が非常に細かく記載されますので、そういった地域の公図では甲二となるものが多いです。

④座標系番号又は記号
「座標系番号又は記号」は平面直角座標系の記号と番号です。
公図の右上と左下に記載がありますが、実務で使うことはありません。

⑤分類
「分類」は既に見てきました通り、不動産登記法に定める「地図」か「地図に準ずる図面」かということが記載されています。
地図に準ずる図面であった場合は形状などの精度が低いので、位置関係を見るために使う程度としましょう。

⑥種類
「種類」では、何を根拠にこの公図が作成されたのかを記しています。
今回例に出している2つの公図はどちらも「土地区画整理所在図」となっておりますので、土地区画整理事業を元に作成していることがわかります。
これ以外では「法務局作成図」や「旧土地台帳付属地図」などという記載が多いです。

⑦作成年月日
「作成年月日」項目では公図の作成年月日が記載されています。

⑧備付年月日（原図）
「備付年月日（原図）」項目では公図がいつ備え付けられたかが記載されており、不明の場合は斜線となっています。
今回の場合も地図に準ずる図面の方では不明のため斜線です。

⑨補記事項
「補記事項」は何か記載があれば書いてある補足のような欄ですが、通常は斜線となっている場合がほとんどです。

作図の際に見るべき公図の項目と確認する順番

作図をする場合は①から⑨のうち、最初に「⑤分類」を確認して「地図」か「地図に準ずる図面」かを確認しましょう。

「地図」であれば「③精度区分」でどの精度なのかを確認し、次に「⑥種類」で何を根拠に地図が作成されたのかを見、その根拠図面を辿れば測量図に近いものを求めることができます。

「⑤分類」が「地図に準ずる図面」であった場合は形状は全くあてになりませんので、位置関係を確認する図面としてのみ利用してください。
ただし「⑥種類」が今回のように「土地区画整理所在図」であれば、区画整理図面は形状の精度が高い図面があるはずですので、土地区画整理図面を役所やインターネットで検索し取得するという手法が存在します。

※土地区画整理に関する図面については別動画にて解説を行っておりますので、そちらも参考にしていただければ幸いです。

公図・測量図・住宅地図で計算したかげ地割合の違い・差異

ここからはかげ地割合を計算する上で必要となる知識を確認していきます。

実際に公図・測量図・住宅地図でかげ地割合を計算する前に、同じ地番でそれぞれの図面がどれほど異なるのか、比較していきましょう。

地図（14条第1項）、測量図、住宅地図での形状の違い

まずは地図、測量図、住宅地図を比較し、それぞれの図面でどれほど形状が異なるのかを実際にご覧ください。

ここでは測量図の代わりに「換地確定図」を使用しておりますが、換地確定図は精度の高いものなので、今回は測量図とみなして説明に使用します。

図をご覧いただいて直感的にわかる部分も多いかとは存じますが、地図は測量図を元に製作されているものですので、ある程度きれいで形状がほぼ一致しています。

一方で住宅地図については、後方の隅切り部分がないなど形状がかなり異なっていることがおわかりいただけるでしょう。
ですので、かげ地割合を計算する上では住宅地図は使用できないということも、この段階でおわかりかと思います。

結論として、かげ地割合を計算するには測量図を使用すべきです。
実際それぞれの図面でどれだけ、かげ地割合の計算に差異が発生するかは、後ほど検証します。

地図に準ずる図面、測量図、住宅地図での形状の違い

続いて、公図でも「地図に準ずる図面」と測量図、住宅地図での形状の違いも見ていきましょう。

ご覧いただいてわかるように、地図に準ずる図面は測量図と全く異なった形状をしています。
「地図に準ずる図面」は位置関係を見ることには使えますが、形状を見ることに関しては使うことができません。

これら3つの図面では、測量図のみが精度が高く、地図に準ずる図面、住宅地図は実際の形状と異なるため、かげ地割合の計算をするにはあてにならないということが予想できますね。

地図、地図に準ずる図面、測量図、住宅地図でかげ地割合を計算してみると

ここまで見てきた6つの図をトリミングし、かげ地割合を計算してみます。

まずは地図と測量図、住宅地図でのかげ地割合の違いを見ていきましょう。

地図と測量図での差異はおよそ1％程度の差に収まりました。

「想定整形地」の項目も
地図：101.71㎡
測量図：103.21㎡
でありましたので、14条地図の場合は測量図とほぼ同じ形状として扱うことができるといえます。

（※トリミングの仕方によっても多少数字が変わってくるところだと思います）

参考までに住宅地図も見てみますが、隅地が無いなど形状の差が大きいので、かげ地割合は1.97％と大きく数字が異なる結果となりました。
この結果からも、住宅地図はかげ地割合を計算するには使えないということがわかります。

続いて、同じ「公図」でも「地図に準ずる図面」の場合と測量図、住宅地図でのかげ地割合の差を検証していきましょう。

一目瞭然と言う他に無いほどの大きな差が出ました。

地図に準ずる図面と測量図でのかげ地割合の計算結果から、地図に準ずる図面はかげ地割合を計算する上では全く役に立たないということが明らかになりました。
かげ地割合を計算するために、地図に準ずる図面は決して使用しないでください。

参考までにこちらでも住宅地図を見てみますが、こちらは17.71％で地図に準ずる図面ほど大きな差は生じていないものの、形状がやはり異なりますので、かげ地割合の計算をする上では住宅地図は使用してはならないということがわかります。

まとめ：かげ地割合は地図か測量図を用いて計算すべき

これまでの検証で、「地図に準ずる図面」や「住宅地図」ではかげ地割合が不正確となってしまうことがわかりました。

かげ地割合を最も正確に計算することができるのは測量図で、14条地図でも精度区分が甲一になるべく近いものであれば、測量図に近いかげ地割合を計算することができます。

2種類ある公図について（地図・地図に準ずる図面）、そしてかげ地割合を計算する際に使用することができる図面について、理解を深めるお手伝いができていれば幸いです。