税理士先生の職員の方の、実務で役立つ情報を提供させていただきたいと思い動画を撮らせていただいております。

ぜひ皆様の、業務でお役立てください。

本記事とあわせて、イメージがつきやすいと思うのでぜひ動画もご覧ください。

現場での資料収集の考え方

現場での資料収集の考え方は、大きく2つあります。

各自治体で差はありますが、インターネットで資料を収集できる方法が増えてきていますので、合わせて解説していきます。

資料を取得することで、お客様の土地評価額が下がり、納税負担が減らせます。

私が実務で案件に直面した際に、調べながら学んだことをご紹介しますので、少しでも参考になれば幸いです。

土地を評価するにあたってやるべきこと

資料収集の方法の説明に入る前に、土地を評価するにあたり、何をしなければならないのかをご紹介します。

資料収集の流れは、図の1～8の順になります。

このうち1～2は、以下についてご説明します。

• 具体的な取得方法
• 取得の目的
• 実際に取得する様子
• 実際に取得した資料

5の現地確認・測量の部分については、動画でおすすめの測量アイテムや測量方法について紹介しています。ぜひ参考にしてください。

青枠で囲んだ3と5は、特に苦戦する部分です。

役所調査は、税理士になって何年も経った現在でも、難しいと感じます。税理士試験で、このようなことを学ぶことはありません。ですから実際の現場で学ぶ必要があります。

ここで、役所調査に関する参考文献を紹介します。

財産評価について、笹岡宏保先生の『財産評価の実務』という本を思い浮かべる方が多いのではないでしょうか。

笹岡先生の本もおすすめですが、他にも実務の資料収集に関する文献は、以下の書籍がおすすめです。

『土地評価実務の教科書』や『土地評価現地リポート』は、どちらも実務の目線で書かれていて、私も参考にしています。面識はない先生なのですが、とても役に立っています。皆さんも、もしよければ手に取ってみてください。

評価する土地の確認方法

評価する土地の確認方法について説明します。

1つずつ詳しくみていきましょう。

1.固定資産税課で名寄せを取得

名寄帳は、市役所や区役所で取得できます。取得する際の留意点は2つです。

1. 共有のものも必ず取得する
2. 先代名義のままになっている土地がある場合は、その名寄せも取得する

税理士の中には、固定資産税課税明細で評価対象地を確認する方もいます。しかし、課税明細書には固定資産税が非課税の土地は載っていません。また私道などは相続税では課税されますが固定資産税は非課税となっているのが多くあります。ですから、名寄帳で確認することがおすすめです。

2.住宅地図で場所を確認

固定資産税課で土地の名寄せをして、地番を取得した後の作業で、注意してほしいことが1点あります。

それは、Googleマップで地番を検索しようとしても、検索できないことが多いということです。なぜなら、Googleマップで調べられるのは、私たちが日常的に使う、住所の住居表示番号だからです。住居表示番号は、建物に対する番号です。土地の地番とは異なることが多いのです。

では、土地の地番はどうすれば調べられるのでしょうか？

答えは、ブルーマップを使用することです。

ブルーマップは、住居表示番号に、土地の地番を重ね合わせた地図です。ブルーマップを使えば、建物の住居表示番号から、土地の地番を特定することが可能になります。

私が税理士の実務に携わるようになったのは、約13年前からです。当時は、法務局までわざわざ出向いて、ブルーマップを調べる必要がありました。

しかし現在は、インターネット上で簡単にブルーマップを確認できます。

ブルーマップの確認方法も、いくつかご紹介します。

3.路線価図の確認

路線価図は「国税庁路線価」というキーワードで検索すればすぐにヒットします。

また「全国地価マップ」というサイトでも、路線価図を確認できます。

ブルーマップの種類

2.住宅地図で場所を確認でお伝えしていた、ブルーマップの確認方法を、いくつかご紹介します。

インターネットで利用できるブルーマップは、大きく2つのパターンに分けられます。

有料のサービス

有料のサービスで代表的なのが、ゼンリンのブルーマップとJTNのブルーマップです。 無料でブルーマップを使用したい場合は、例えば「○○市 GIS」というキーワードで検索してみましょう。その市の地図情報サイトが表示されます

こちらが、ゼンリンにある税理士向けパッケージのホームページです。（商品ページはこちらから）

もし予算があるなら、ゼンリンのブルーマップをおすすめします。なぜなら土地の地番検索もできて、かつ用途地域や都市計画情報も、すべてゼンリンの地図で確認できるからです。

さまざまな情報を一気に調べられるため時間の効率化も図れます。

ただし、ゼンリンを利用するには、月額11,000円から33,000円の年間契約をしなければいけません。コストがかかるのがデメリットです。

無料のサービス

JTNのブルーマップは、閲覧だけなら無料です。（商品ページはこちらから）

また、有料部分も月額契約なしで利用できます。もし、少しでも予算を抑えたいのであれば、JTNのブルーマップがおすすめです。

ゼンリンとJTNの比較は、別の動画でも解説しているので、もし興味があればご覧ください。

後ほど、JTNのブルーマップを使った事例と、役所の地図を使った事例の2つを紹介します。

評価する土地を確認する実務の様子

今回、動画を作成するにあたり、1の名寄せの部分を、お客様に依頼して取得していただきました。

2と3は税理士サイドで取得するものです。

これから実際の使用感を説明していきます。

この対象地について、JTNのブルーマップや、自治体のGIS情報で調べていきます。

地番の確認

JTNブルーマップを使って地番を確認する方法

こちらが、JTNブルーマップのログイン画面です。

ログインすると、住所検索できる画面が表示されますので、住所を入力して、今回の対象地を検索します。

赤色…住居表示番号

青色…地番

このように、すぐに地番を検索できます。費用も安いので、私はJTNブルーマップを活用しています。

自治体の地図を使って地番を確認する方法

続いて、自治体の地図で地番を確認する方法を見ていきましょう。

まずは大阪市のケースです。

大阪市の場合は「固定資産地籍図」を使えば、無料で地番を確認できます。

続いて、兵庫県尼崎市のケースです。

尼崎市の場合は、地番参考図というものがありますので、こちらを使用します。

尼崎市の場合は、直接、地番参考図を参照できます。一方、大阪市の場合は、固定資産税のところに地番参考図があります。このように、地番の検索方法は、市区町村によってさまざまです。

路線価図の確認方法

続いて、路線価図を確認する方法を見ていきましょう。

「国税庁 路線価」で検索すると、一番上にヒットします。

このページを使って、大阪市西区靱本町1丁目の路線価図を検索します。

単位は1,000円ですから、1平米あたり76万円になります。側道は63万円です。 評価する土地の確認方法は以上です。このような形で土地の情報を取得していきます。

法務局で取得できる資料の確認方法

法務局では、以下の1～6の項目を取得します。

それぞれの特徴を説明します。

登記簿（土地、建物）

まずは登記簿を取得して、登記地目、地積、所有者を確認したり、登記地目と課税地目を照合したりします。すべての評価対象地の全部事項証明書を取得します。

もし評価対象地の上に建物がある場合は、被相続人名義やそれ以外のものも含めて、すべての建物の全部事項証明書が必要です。

実務では、固定資産税の課税明細書や名寄帳と、登記簿の地目に違いがないか必ず確認します。

固定資産税の課税地目は、適正な課税を目的に定めるものです。登記地目と違い、市町村が現地調査を行った際に土地の現況に変更があれば、市町村が課税地目を変更します。固定資産税の課税地目は、必ず確認が必要です。

あと、土地を所有していないのに、建物を所有している場合があります。その場合は借地権の確認も必要です。念のため、他人名義の土地の謄本も建物の謄本も両方取得しましょう。

公図

公図は、土地の位置、隣接関係、接道、区画の確認に使用します。すべての地番が入るように公図を取得するのがポイントです。

取得する際は、評価対象地が公図の橋に来ないよう注意してください。なぜなら、臨地の確認が必要になるケースが、実務では結構あるからです。

また、評価対象地の地番の横が空白になるケースもあります。その場合は、横の公図も取得します。空白の側が道路だと思っていても、間に他人名義の土地が存在するときがありますので注意してください。

これは余談ですが、他の税理士の知人に聞いたところ、公図で陰地割合を計算している税理士もいるようです。しかし公図には、精度が高いものと高くないものがあります。確かに測量図がない場合には、公図頼みになってしまうところがあるのかもしれません。ただ、区役所の資料にも、作図の参考になるものは結構あります。陰地計算の過程で公図を利用するのはあまりお勧めしません。

公図は大きく「地図」と「地図に準ずる土地」に分けられます。

それぞれ精度が全く違います。

これらについては、別の記事・動画で説明する予定です。

地積測量図

評価対象地の形状や長さを確認できるのが、地積測量図です。精度も非常に高いものなので、陰地計算においては必ず地積測量図を使います。ただ、地積測量図がない場合も結構あります。

地積測量図がない場合は、どうすればよいのでしょうか。

そのような場合は、隣接するすべての地積測量図を探します。隣接する土地に地積測量図がない場合、役所での資料収集が必要です。

建物図面

建物図面からは、建物所在地の地番、建物の位置関係、形状がわかります。ただ、土地の形状や大きさについては、評価対象地の公図を使っているため、精度が高くないことも多々あります。ですから、建物配置図で土地の形状を確認することはほぼしません。

では、どのような場合に使用するのでしょうか。

例えば、1つの地番に建物が2つ以上存在する場合があります。その場合は、配置図を参考に評価部分を分けます。その際の参考資料として必要です。また、評価対象地に測量図が無い場合も取得します。

法務局で資料を取得する実務の様子

それでは、実際に法務局で資料を取得する様子を見ていきましょう。

登記簿謄本の取得

法務局の資料について、私は基本的にインターネットで取得しています。

インターネットで「登記情報提供サービス」と検索してみましょう。

法務局のサイトが表示されますので、ログインしていきます。

利用には、あらかじめIDとパスワードの登録が必要です。

ログインすると、マイページから不動産請求や商業法人請求が取得できます。法人の登記簿謄本も、こちらから取得可能です。

基本的には、不動産請求のところから取得します。

今回は土地の方から順番に作業します。

都道府県を選択し、「大阪府大阪市西区靭本町1丁目の16」を検索します。

ここから登記簿謄本や、地積測量図などを一気に取得できます。

測量図はありませんでしたので、測量図以外を請求しましょう。

画面に「取得中」と表示され、次に「請求済み」と表示されます。

必要な資料を選んで保存するとZIPファイルでダウンロードされます。

ZIPファイルを解凍してみましょう。

公図や登記簿謄本を取得できたことが確認できます。

地積測量図の取得

別の土地ですが、測量図についても触れておきます。

上の図が地積測量図です。右下に○分の○などと書いているのは縮尺です。地積測量図は、対象地の長さや形状などが細かく書かれています。これを基に陰地計算をします。

地積測量図で大事になってくるのが「いつ測量したものか」です。

最新の測量図には、緯度や経度といった座標情報が載っており、かなり正確です。しかし昔の測量図はそこまで非常に精度が高くないものもあります。ですから、いつ測量したものかを実務ではチェックしてください。

建物に関する資料の取得

土地の資料を取得できたので、次は建物の資料を取得しましょう。建物の場合は、家屋番号まで入れる必要があるので注意してください。

昭和59年とかなり古い情報ですが、取得していきます。

土地と同様、ZIPファイルで保存されます。

まずは建物の登記簿謄本です。建物の情報が入っています。

次に、こちらが建物配置図です。

少し古いので、土地に対してどのような建物が配置されているかなどの情報は、あまり参考にはならないかもしれません。しかし建物の長さなどは、こちらでも十分参考にできます。

以上が、法務局で取得できる資料の一覧と、実際の取得方法です。

このように、現在はインターネットで簡単に取得できますので、ぜひ参考にしてください。

役所で取得できる資料

続いては、役所等で取得できる資料についてです。

役所で取得できる資料や方法は、各自治体によって異なります。税理士の実務で私がいつも苦戦している部分です。ただ、相続税の評価では、いかに評価に関する資料や情報を集められるかが大事です。

今回、私なりに知っている情報を伝えますが、各自治体で対応する部署が異なったり、現地に行かないとわからないことが多かったりします。私も実務の現場を通して、日々学んでいる部分です。

まだまだ勉強中ではありますが、少しでも皆さんの実務の現場で役に立てればという想いで、情報を発信しています。

こちらについては、法務局での実務と異なり、残念ながらインターネットだけでは解決しません。直接、役所に行かなければならないのが現状です。

ただ、役所には評価減になりうるさまざまな資料があります。お客様の土地の評価額を下げて、納税負担を減らすのに必要な資料です。ですから、皆さんもできれば時間をかけて、資料を取得していただければと考えています。

役所で土地の評価に必要な資料を取得するにあたり、私は以下4つの課に足を運んでいます。

都市計画課で取得できる資料

都市計画課では、主に以下4つの事項を調べるために、都市計画図や道路計画図を入手します。

評価単位、容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地、地積規模の大きな宅地を調べます。例えば、地積規模の大きな宅地の用途地域が、工業専用地域にあたるかどうかを確認するのに必要です。また、容積率が地積規模の大きな宅地の要件を満たしているかどうかを確認するのに必要です。

都市計画図は、インターネットで確認できる場合もあります。後ほど事例を紹介します。

道路計画図は、都市計画道路予定地区の区域の確認に必要です。

• 都市計画道路予定地で、どの段階の道路なのか
• 都市計画道路予定地の区域内にある宅地の評価の補正率

具体的には、上記の内容について確認します。

建築指導課で取得できる資料

建築指導課で調査するのは、建築確認申請です。

私は建築確認申請が、実務で一番と言っていいほど大事だと考えています。

建築確認申請をすると取得できるのが、建築確認概要書です。こちらで道路の幅員など確認します。参考資料として情報量が多く、非常に大事な書類ですので、ぜひ取得してください。実際の取得については、後ほど説明します。

指定道路調書、建築計画概要書の利用目的は、無道路や私道の画地形状の確認です。インターネットで確認できない場合は、建築基準法上の道路なのかどうか確認が必要です。確認のため、現地に行くこともあります。

建築基準法上の道路の件や無道路地の実務の評価方法については、別動画で解説していますのでそちらを参考にしてください。

セットバックについても、建築指導課で確認します。どのように道路後退するのかを確認するために、現地調査が必要です。中心線から2m後退する場合、どこが中心線なのかは現地で確認しないとわからないからです。

セットバックの隅切りの判断について説明します。建築基準法では、セットバックとともに角部分に隅切りを設ける規定はありません。しかし実務では、セットバック時に隅切り部分の提供のお願いをしてくる市町村と、お願いをしてこない市町村があります。

私はお願いをしてこない市町村の場合には隅切りは設けず、お願いをしてくる市町村では隅切りを設けてセットバックをさせています。隅切りの大きさは、各市町村によってさまざまです。ですからその市町村の担当者に確認し、その内容に合わせて辺長を決めています。

セットバックについては、こちらの記事「⑪【税理士が実務者向けに解説！】セットバックの算出方法で」解説しています。興味があればご覧ください。

開発指導課で取得できる資料

開発指導課では、開発道路の確認や、歩道状空地の確認をしています。

歩道状空地は、実務でよくあります。タワーマンションの例で説明します。 タワーマンションの中に、不特定多数の人が利用できる空地があったとします。

こちらは、建築基準法59条の、総合設計制度による公開空地です。

国税庁のインターネットサイトで「歩道状空地」と検索すると出て来ます。

総合設計制度による公開空地は、容積率や高さ制限を緩和するために、敷地に整備されたものです。歩行者が、日常で自由に通行するために、広く一般に公開された空地の部分です。

歩道状空地の税務上の取り扱いについてですが、最高裁判所の平成29年2月18日の判決で、

歩道状空地を指導評価する要件の一つとして、開発許可を受けたものが条件に入っています。

開発許可を受けたものがどうか、開発指導課や建築指導課に行き、建築計画概要書に59条の2の総合設計制度の記載があるかどうか確認しています。

しかし実際の提供面積を調べようとしても、自治体で資料を手に入れることは困難です。その場合、マンション管理組合に出してもらうこともあります。

「市街化調整区域内雑種地の場合の建築の可否」についてですが、店舗等の建築が可能な幹線道路沿いで宅地価格と同じ取引ができるものについては、斟酌（しんしゃく）割合がゼロになるのです。そちらを確認します。

「市街化調整区域内の開発可否」は、地積規模の大きな宅地に関係します。市街化調整区域では、原則、建物を建てられず、地積規模の大きな宅地の減額はありません。しかし例外があります。宅地分譲して開発行為ができれば地積規模の大きな宅地の減額が可能です。そちらに該当するかどうかを確認します。

道路管理課で取得できる資料

道路管理課では、道路（水路台帳）を使って公道や河川等の位置幅員を確認します。

また、官民境界査定図は土地の形状が細かく載っている場合があるので、土地の形状の際に利用することがあります。

後ほど、インターネットで水路の状況を確認しているところをご説明します。

役所で取得できる資料に関する説明は以上です。

資料収集の実務の様子

役所で取得できる資料のインターネット対応についてみていきましょう。

一例として、兵庫県尼崎市のケースを紹介します。

尼崎市の都市計画図は、右側に用途地域が書いてあります。建ぺい率や容積率も、同様に書いてあります。

尼崎市の場合は、必要な情報がすべて網羅されています。

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緑色の点線は、生産緑地地区です。生産緑地についても、都市計画図で確認が可能です。

「建築基準法の道路種別」については、建築基準法指定道路図を使用します。

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水色であれば42条1項3号など、道路の種類はこちらですぐに確認できます。

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セットバックについても、インターネットで確認し、計算できます。

図のように対象地の幅員が4m以上あるかどうかを確認、計算できます。

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水路台帳についても、指定外水路かどうかなどをインターネットで確認できます。

建築計画概要書取得の実務の様子

実際に、建築計画概要書を取得する様子をご紹介します。

まずは、「建築指導課」に行きます。

窓口に行き、建築計画概要書を取得します。

こちらが、取得した建築計画概要書です。詳細については、動画をご覧ください。

測量図がない土地の場合

土地区画整理図を取得する方法

追加で、重要な書類の説明をします。

今回の謄本では、謄本に170.21平米とあり、その横に原因と日付が書いてあります。

そして「土地区画整理事業完了」という記載があります。

つまり、この土地は測量図はないのですが、土地区画整理事業に関する参考図面というのがあるはずです。その見方と取得方法について説明します。

大阪市は土地区画整理が進んでいます。しかし意外と測量図があるケースは多くありません。

御堂筋沿いの、大きなビルがたくさん建っているような場所でも、測量図がないケースが多いのです。

ただ測量図がない場合でも、土地区画整理図があるならそちらを参考にすれば問題ありません。

大阪市の場合は、インターネットで閲覧可能です。インターネットで見られない自治体の場合は、役所に電話して、土地区画整理図がどこにあるのかを確認したうえで足を運ぶとよいでしょう

大阪市の場合は図のような土地区画整理図をインターネットで閲覧できます。非常に古いものですが、形状はしっかりしていますので、こちらを参考にすればよいと考えます。

左下の事業概要のところに、換地処分が昭和36年3月30日と記載されています。この日付は謄本と一致するものです。

土地区画整理図の単位

実際の図で長さや面積を確認しましょう。今回の謄本では、170.21平米と記載されています。

しかし、土地区画整理図では51.49です。

これを見て「数字がおかしい」と思った人がいるかもしれません。

ここで注意してほしいのが、謄本と、今回の土地区画整理図では、単位が異なるということです。75.19と数字が記載されていますが、この単位はメートルではなく、「間（けん）」なのです。ですから75.19間となります。1mは1.181818間です。ですから75.19に1.181818をかければ、長さがわかります。

また坪の場合は、51.49に3.30578をかけたものが平米の面積になります。

51.49×3.30578=170.21です。一緒なので、測量図のかわりに使えることがわかります。

このように、測量図がない場合は、ぜひ土地区画整理図を参考にしてください。

まとめ

今回は資料収集の実務についてご紹介しました。

少しでも皆さんの参考になれば幸いです。

調査により評価が下がれば、相続税額が大きく変わることもあります。

この記事や動画を参考に、土地の作図に必要な情報を集めて正確な評価額を算出したり

役所などで調査して、少しでもお客様の土地の評価が下がるよう役立ててください。